CAMBIO DE USO
DE LOCAL A VIVIENDA
PROCEDIMIENTO PARA TRANSFORMAR UN LOCAL COMERCIAL EN VIVIENDA
El procedimiento para convertir un local comercial en vivienda viene regulado por la normativa urbanística de cada municipio, pero, en general, podemos decir que los pasos que hay que seguir para hacerlo todo legalmente son los siguientes, teniendo en cuenta que vamos a necesitar tanto la aprobación de la comunidad de propietarios como la aprobación administrativa del ayuntamiento:
- Comunique sus intenciones a los vecinos del inmueble, ya sea a través del presidente o del administrador de la finca, y solicíteles permiso para acometer la transformación. Tenga en cuenta que para los vecinos que un local comercial se transforme en vivienda es una cosa positiva, ya que les puede evitar los ruidos y molestias que determinadas actividades ocasionan.
- Póngase en contacto con un arquitecto. Muestrele el local y pídale que le diga si es viable la transformación o no, en función de los requisitos de habitabilidad que pida el ayuntamiento.
- En caso positivo, encarguele el proyecto técnico que describa la nueva vivienda, las obras que pudiera ser necesario acometer y que justifique que cumple todos los parámetros de habitabilidad exigidos para viviendas en cada municipio.
- Solicite licencia urbanística en el ayuntamiento para acometer la transformación. Deberá presentar el proyecto del arquitecto, y pagar las tasas urbanísticas y el impuesto de construcciones (ICIO) correspondientes.
- Una vez obtenida la licencia, acometa la obra. En la licencia urbanística se detallarán los plazos para empezar y para acabar la obra.
- Acabada la obra, el arquitecto emitirá el certificado final de obra, que deberá presentarse en el ayuntamiento.
- Los técnicos municipales girarán visita de inspección a la nueva vivienda. Si todo está correcto, emitirán la licencia de primera ocupación.
- Con la licencia de primera ocupación, usted podrá ir al notario a redactar unas nuevas escrituras donde conste que el inmueble ya no es un local comercial, sino una vivienda, inscribir las escrituras en el registro de la propiedad y tramitar en el catastro la modificación del uso del inmueble.
PLAZOS
A modo orientativo, los plazos para toda la operación pueden ser:
- 1-2 meses para redactar y visar el proyecto.
- 6-12 meses para obtener la licencia en el ayuntamiento.
- El plazo que necesite la obra, en función de la envergadura de la misma.
- 1 mes para obtener la licencia de primera ocupación.
REQUISITOS TECNICOS PARA CONVERTIR UN LOCAL COMERCIAL EN VIVIENDA
Para saber si la transformación del local comercial en vivienda va a ser posible, es necesario consultar la normativa urbanística municipal, que es la que regula estas cuestiones. En primer lugar, hay que asegurarse de que se permita el uso de vivienda en planta baja, o de que no haya ningún otro tipo de limitación urbanística concreta más allá de los requisitos generales de habitabilidad.
A continuación, es necesario cumplir con una serie de requisitos que permitan que la nueva vivienda cumpla las condiciones de habitabilidad establecidas por la Normativa Urbanística.
A modo de ejemplo, en el caso de Madrid capital, los principales requerimientos son los siguientes:
- La superficie útil del local debe ser como poco 25 m2. Con esta superficie se podría realizar un estudio, es decir, una única habitación con funciones de salón-comedor-cocina más el baño. Si se quisiera segregar el dormitorio, la superficie útil mínima debería ser de 38 m2.
- La altura libre debe ser al menos de 2,50 metros.
- El local debe tener una longitud de fachada mínima de 3 metros.
- Todas las piezas habitables (salon, dormitorio y cocina) deben tener ventilación e iluminación natural, con un mínimo del 8% y 12% respectivamente, con respecto a la superficie útil de la habitación a la que sirven.
- La cocina debe disponer de salida independiente de humos, independientemente del hueco de luz y ventilación.
- Ningún punto del local debe quedar bajo la cota de la calle o de patios del edificio.